Opløsning og salg af andelsboligforening

I takt med fremgangen på det danske boligmarked, lader mange andelsboligforeninger sig frivilligt opløse med det formål at sælge hele andelsboligforenings ejendom til en investor. Med denne metode, får andelsindehaverne mulighed for at få økonomisk andel i det opadgående boligmarked. I denne artikel skildrer vi fordelene ved denne manøvre, og gennemgår hvordan denne rent praktisk udmønter sig.

Andelsboligforening

Når en andelsboligforening lader sig opløse frivilligt med henblik på at sælge den faste ejendom i forening, kalder man det i jurasprog for solvent likvidation. Processen for solvent likvidation kan deles op i 3 trin;

• Først sælges alle foreningens aktiver, hvilket primært vil være selve andelsboligforeningens ejendom.
• Herefter bliver samtlige af foreningens kreditorer betalt. Dette inkluderer typisk realkreditinstitutter og banker.
• Afslutningsvist bliver det overskud, som er tilbage, efter at kreditorerne er blevet betalt, fordelt mellem andelshaverne. Lidt finere kaldes dette også for udlodning af likvidationsprovenuet til andelshaverne.

Hvorfor sælge og opløse foreningen?

Prisfastsættelse af de enkelte andele er reguleret af en række begrænsninger i andelsboligloven. Uanset hvilken værdiansættelsesmetode (goodwill) foreningen gør brug af, vil en andelslejlighed aldrig kunne indbringe tilnærmelsesvis det samme som en normal ejerlejlighed.

Disse prisfastsættelsesbegrænsninger er dog ikke gældende, såfremt hele andelsboligforenings ejendom sælges. Ejendommen kan således sælges på det frie marked til en langt højere pris.

Ved at sælge hele ejendommen vil andelshaverne have mulighed for at få del af den værditilvækst, som vi ser på det private boligmarked i øjeblikket – og dette er vel og mærke skattefrit!

Jævnfør ejendomsavancebeskatningsloven §8 stk. 3 vil det overskud, som tilgår andelshaverne, være skattefrit, såfremt opløsningen og fordelingen af overskuddet sker i samme kalenderår. Derudover er det også en forudsætning, at andelshaveren selv har anvendt andelen som bolig i hele elle dele af den periode, hvori andelshaver har været ejer af boligen.

Men ikke nok med at man som andelshaver, skattefrit vil kunne få del af ejendommens fulde værditilvækst – i mange tilfælde vil man også have mulighed for at blive boende i ejendommen! Ifølge andelsboliglovens §4 har andelshaverne nemlig ret til at blive boende i boligen som lejere, efter at den nye ejer har overtaget ejendommen.

Sådan opløses en andelsboligforening

Herunder gennemgår vi det ideelle forløb ved en frivillig opløsning af en andelsboligforening samt salg af ejendommen.

Beboermøde

Læser du denne artikel, er det første indledende beboermøde sandsynligvis allerede afholdt. Ikke desto mindre bør man afholde et møde, hvor man kan diskutere fordelene og ulemperne ved en eventuel solvent likvidation af andelsboligforeningen.

Nogle vælger at rådføre sig med en rådgiver, som f.eks. en ejendomsmægler, da vedkommende vil kunne besvare konkrete spørgsmål og problemstillinger. Problemet ved at inddrage en rådgiver er, at vedkommende har økonomisk interesse i at gennemføre opløsningen af foreningen og sidenhen salget af ejendommen. Derfor er der også en vis risiko for, at man vil modtage uvildig rådgivning.

Generalforsamling: Beslutning om at gå på markedet

På en generalforsamling vedtager andelshaverne de nærmere konkrete vilkår, som skal være gældende efter et eventuelt salg af ejendommen. Dette kan f.eks. vedrøre lejevilkår, depositum osv.

Generalforsamlingen giver også lejlighed til at træffe beslutningen om at ”gå på markedet”. Dette indebærer at man giver bestyrelsen et forhandlingsmandat på vegne af andelsboligforeningen. Salgsmandet bør først gives senere, når der foreligger et konkret tilbud på ejendommen, således at der kan tages stilling til de konkrete økonomiske konsekvenser.

Betinget salg

Såfremt det lykkes bestyrelsen at finde et tilbud, hvor vilkårene kan forventes at blive godkendt af generalforsamlingen, kan bestyrelsen går videre og indgå en betinget salgsaftale. Aftalen er selv sagt betinget af generalforsamlingen godkender salget. I langt de fleste tilfælde, vil sådan en beslutning kræve 4/5-del af medlemmernes stemmer. I en andelsforening med 25 andelshavere vil dette derfor kræve 20 ud af 25 stemmer.

Endelig beslutning

Købsaftalen og de dertilhørende konsekvenser af denne bliver præsenteret til endelig godkendelse på en generalforsamling. Her vil de skattemæssige konsekvenser også blive afdækket samt de fremtidige vilkår for de andelshavere, der som lejere bliver boende i ejendommen.

Opløsning af foreningen

Likvidatoren gennemfører og afslutter selve salget af ejendommen. Herefter betales diverse kreditorer deres tilgodehavende. Kreditorerne er alt lige fra håndværkere til realkreditinstitut. Til sidst udlodder likvidatoren de enkelte andelshaveres andel af overskuddet.

Efter salget og opløsningen af foreningen

Som tidligere nævnt har andelshaverne ret til at blive boende i ejendommen som lejere. De nærmere vilkår afhænger af den konkrete aftale. Normalvis vil man forsøge at forhandle sig til, at man som lejer beholder mange af de tidligere fordele og rettigheder, man havde som andelshaver. Dette kan f.eks. være retten til at fremleje, udleje via Airbnb, have kæledyr osv. Typisk vil man også have en lavere vedligeholdelsespligt som lejer.

Få hjælp til salg af andelsbolig

Hos Ageras sætter vi en dyd i at macthe dig med den rette kvalificerede revisorer, der kan hjælpe din forrenting med økonomisk hjælp. Vi giver dig op til tre forskellige tilbud på specialister - helt gratis og uforpligtende.