Andelsbolig

Andelsbolig

En andelsbolig har mange ligheder med en ejerbolig, og handles i mange tilfælde også på en lignende måde. Andelsboliger, og handlen med disse, er reguleret i andelsboligloven. Selv om der er en del ligheder mellem ejerboliger og andelsboliger, så er der dog også en række markante forskelle, bl.a. at der ikke er fri prisdannelse for andelsboliger.

I en andelsboligforening ejer man en andel af boligforeningens formue og har samtidig en eksklusiv brugsret til en af foreningens boliger. Andelsboligforeningen vælger en bestyrelse, som står for den daglige drift af foreningen. Når man køber sig ind i en andelsboligforening, så betaler man et beløb, som svarer til andelsværdien. Andelshaverne betaler desuden en løbende boligafgift for at bo i deres bolig.

Salg af andelsbolig

Som nævnt ovenfor, så er der ikke fri prisfastsættelse på andelsboliger. I stedet følger prisen en af de lovbestemte beregningsmetoder. En andelsboligs værdi kan opgøres efter følgende 3 modeller:

  • Prisen kan beregnes ud fra en fremskrivning af anlægs- og købesummen. Denne model benyttes kun af ganske få andelsforeninger, da det oftest giver en pris, som ligger et stykke under markedsværdien.
  • Prisen fastsættes ud fra den offentlige vurdering, typisk til 70-85 % af denne. Da den offentlige vurdering blev hævet markant i 2006, har det medført, at prisen i nogle foreninger er højere end markedsprisen. Denne model er den mest anvendte.
  • Prisen kan fastsættes af en valuar ud fra en vurdering af ejendommens værdi. Dette er formentligt den mest nøjagtige model, men der er risiko for svingninger alt efter hvilken valuar, der benyttes. Denne model er den næstmest benyttede, men dog kun halvt så populær som den anden model.

Det bestemmes på andelsboligforeningens generalforsamling, hvilken beregningsmodel, der skal benyttes.

Private andelsboliger sælges ikke gennem et centralt sted, men sælges i stedet gennem alt fra specialiserede internetsider til Den Blå Avis. Visse andelsboligforeninger sælger alene deres andele gennem specielle ventelister, hvor sælger kun har mulighed for at sælge til den øverste på ventelisten. Det vil fremgå af foreningens vedtægter, hvis der er en venteliste, og om denne skal benyttes når andelen sælges. Andre boligforeninger har ingen venteliste, eller ikke et krav om, at man benytter denne, hvorfor man kan sælge til hvem man har lyst.

En andelsboligejer har til enhver tid ret til at sælge sin andel, men dette skal dog typisk godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, som også skal godkende den nye ejer.

Køb af andelsbolig

Når man køber en andelsbolig er det, som nævnt, ikke tilladt for ejeren at tage en højere pris for andelen end hvad den er vurderet til. I vurderingen indgår dog også værdien af de forbedringer, som ejeren har foretaget i boligen samt inventar, som køberen har indvilliget i at aftage. Det skal bemærkes her, at sælger ikke kan tvinge køber til at aftage indbo til en højere pris end det er værd.

Det er et lovkrav, at sælger i forbindelse med en eventuel handel udleverer foreningens vedtægter, årsregnskab, budget samt en opstilling af, hvordan prisen beregnes. Opstillingen skal indeholde en specifikation af andelens pris og de udførte forbedringer og inventar, som køber aftager.

Det kan anbefales at kigge årsregnskab og budget igennem, så køber har mulighed for at vurdere, om der sker en stigning i boligafgiften inden for kort tid. Derudover kan det være en god idé at undersøge, hvad der er drøftet på sidste generalforsamling, da foreningen kan stå overfor forskellige vanskeligheder.

Andelsboligforeningen fastsætter selv størrelsen af boligafgiften. Boligafgiften fastsættes typisk ud fra udgifter til drift, afdrag på gæld og renter.

Er en aftale truffet mellem køber og sælger, skal denne indsendes til andelsboligforeningens bestyrelse. Bestyrelsen gennemgår aftalen og kan kræve prisen nedsat og en eventuel overpris betalt tilbage, hvis den overstiger andelens værdi.

Hæftelse

Det er altid en god idé at undersøge andelsboligforeningens økonomi, hvis man overvejer at købe en andel. Nogle andele forhandles meget billigt, men dette kan dække over, at foreningen er i økonomisk uføre, og at andelshaverne forsøger at komme ud før deres andel taber sin værdi.

Hvis foreningen skulle gå konkurs, fordi den ikke kan, eller ikke vil, betale sine forpligtelser, så er det vigtigt at vide, hvorledes foreningens andelshavere hæfter for gælden i foreningen.

Det fremgår ikke af loven, hvorledes andelshavere hæfter for foreningens gæld. Dette følger i stedet af foreningens vedtægter. Som oftest indeholder foreningens vedtægter en regel, som bestemmer, at foreningens andelshavere alene hæfter med deres indskud for de forpligtelser, som vedrører foreningen. Dette kaldes en begrænset solidarisk hæftelse og betyder, at skulle andelsboligforeningen gå konkurs, så hæfter andelshaverne kun med deres indskud, og ikke med alt hvad de ellers ejer.

Det følger dog af Normalvedtægterne for private andelsboligforeninger, at såfremt der er optaget et realkredit- eller pengeinstitutlån, som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev, så hæfter andelshaverne personligt, solidarisk for denne gæld, såfremt kreditor har taget forbehold herfor.

Heraf følger, at hvis kredit- eller pengeinstituttet har taget forbehold for, at alle andelshavere skal hæfte personligt, solidarisk for pantegælden, så vil andelshaverne fælles hæfte for hele gælden med deres samlede formue. Dette kan i værste tilfælde betyde, at man som andelshaver mister næsten alt.

På baggrund af ovenstående kan det kun anbefales, at en potentiel andelsboligkøber læser foreningens vedtægter, førend vedkommende køber sig ind i foreningen.

Klik her for at få tilbud fra advokater, jurister, revisorer og bogholdere