Købsaftale

Købsaftale

Det sidste punkt i en ejendomshandel er købsaftalen og den efterfølgende overdragelse af skødet på ejendommen. I købsaftalen skal det tydeligt angives hvem, der sælger hvad til hvem, og på hvilket tidspunkt samt under hvilke betingelser dette sker.

Købsaftalen, der tidligere hed en slutseddel, binder køber og sælger retligt ved underskrivelse. At kende reglerne for oprettelse af og konsekvenserne af en købsaftale er vitalt førend sedlen underskrives.

Hvad skal en købsaftale indeholde?

For at kunne støtte retligt indhold på en købsaftale, er det nødvendigt, af aftalen indeholder visse punkter:

·         Økonomiske oplysninger – købspris, udbetaling, finansiering og des lignende.

·         Overtagelsesdato.

·         Medfølgende løsøre og eventuelle mangler

·         Andre forhold aftalt mellem køber og sælger. Køber og sælger har i købsaftalen mulighed for at forpligte sig overfor hinanden med forskellige typer af aftaler (fx. at køber står for ejendomsservice fremover).

I det hele taget bør købsaftalen afspejle alt aftalt mellem køber og sælger. Det er ikke uset, at en slutseddel fylder adskillige sider, og at den er spækket med henvisninger til gældende love og bestemmelser. På nettet er det muligt at finde udkast til almindelige købsaftaler. Disse kan med fordel benyttes som et udgangspunkt for aftalen, men den endelige købsaftale bør afspejle de ting, der af køber og sælger er diskuteret i løbet af forhandlingsforløbet også.

Dette vil gøre det nemmere at løse potentielle problemstillinger senere hen, hvor et sæt standardformuleringer ikke hjælper meget. Normalt indeholder en købsaftale først et afsnit med standardvilkår og derefter et afsnit med de for aftalen unikke vilkår, men dette er dog ikke et formelt krav som sådan. Det er muligt at lave nye tillæg til købsaftalen efter at denne er underskrevet. Disse købsaftaletillæg kaldes også allonger. Sådanne skabes ved nye underskrifter fra begge parter og kan f.eks. rykke tidspunktet for indflytning eller detaljer vedrørende finansiering.

Sælger skaber aftalen – køber, husk advokat!

Som udgangspunkt er det sælgerens ansvar at sørge for en købsaftale til et boligsalg. Derfor laves de første udkast til aftalerne også på sælgers betingelser, og for køber er det derfor mere end almindeligt vigtigt at få professionel hjælp til at tyde og forstå købsaftalen.

Det er normalt at konsultere en boligadvokat eller en ejendomsmægler for at få hjælp til dette før end aftalen underskrives. Advokaten vil ikke tage stilling til, om du er i gang med at lave en god eller en dårlig bolighandel, men vil i stedet bistå med at løse eventuelle juridiske stridigheder i stedet for. Flyt ind i det nye hus med god samvittighed ved at sikre,  at købsaftalen nu også er gældende! Eventuelt kan en købsaftale skrives under med betingelse om advokatens senere godkendelse. Dette kaldes også et advokatforhold.

I aftalen skrives der typisk, at køberen accepterer vilkårene, såfremt disse senere også bliver accepteret af dennes advokat. Dette er en helt normal og meget fornuftig tilgang til købsaftaler for køber såvel som sælger. Det er også muligt at indsætte et bankforbehold i aftalen, hvorledes at du ikke bliver bundet efter købsaftalens indhold, hvis ikke din bank kan godkende den.

Det foregår i store træk på samme måde som med et advokatforbehold med den forskel, at advokaten tjekker det juridiske, mens banken vurderer, om den ønsker at låne dig pengene til huset.

Undersøg forholdende, inden du underskriver

Inden du sætter din signatur på en købsaftale og bliver den glade ejer af et nyt hjem, bør du undersøge alle de rapporter, du kan finde om huset. Dette er blandt andet, men ikke begrænset til:

·         Tilstandsrapport

·         Energimærkning (lovpligtigt)

·         Jordbundsrapport

Sørg derudover for at skrive en acceptfrist ind i aftalen, således at der ikke er tvivl om, i hvor lang tid enten køber eller sælger kan trække accepten på købsaftalen ud. Det er det bedste for begge parter at spille med åbne kort på dette punkt. Det er desuden set, at en sælger med en lang acceptfrist har brugt en købsaftale til at presse prisen op og sælge ejendommen til tredjemand. Alt kan undgås ved hjælp af en fastbestemt og relativt kort, men fair acceptfrist.

Fortrydelsesret på en købsaftale

Du har en lovbestemt fortrydelsesret på din købsaftale. Denne er på 6 hverdage efter sælgers accept. Det koster dig en godtgørelsessum på 1 % af købsaftalen at fortryde en underskrevet købsaftale, men denne kan oftest undgås ved at indsætte et advokatforhold i aftalen.

Typisk bliver en købsaftale annulleret som følge af nye oplysninger eller juridiske problemer, men med et advokatforhold er købsaftalen slet ikke indgået i første instans uden advokatens accept – og denne vil utvivlsomt tjekke købsaftalen for alle potentielle smuthuller og juridiske problemer. Husk, at du såfremt du som sælger ønsker at sælge din bolig og er gift, kan dette ikke gøres uden ægtefællens accept, såfremt I ejer huset som fælleseje. 

Det er helt gratis og uforpligtende