Leje af bolig

Leje af bolig

Det er ofte erfaringen, at mange lejere ikke kender deres rettigheder. Enten betaler lejeren en for høj husleje eller accepterer ulovlige forhold, som vedkommende ikke behøver at respektere. Der kan både være penge og tid at spare ved at kende sine rettigheder, både ved indgåelsen, under og når man opsiger lejemålet. Følgende forhold er alene gældende for private udlejningsejendomme, og altså ikke for almene boliger eller erhvervslejemål.

Før lejemålet indgås

Før man indgår et lejemål er der en række forhold, som det er en god idé at være opmærksom på.

For det første er det en god idé at besigtige boligen først. Her kan man sikre sig, at boligen faktisk eksisterer, et problem nogle faktisk støder på. Dermed sikrer man også, at boligen desuden er af den standard, som man kan forvente, og at der er de faciliteter, som fremgår af annoncen eller oplægget.

Hvis boligen er i overensstemmelse med det forventede, og man fortsat ønsker at leje den, så skal der underskrives en lejeaftale. Lejer skal her sikre sig, at det af lejeaftalen fremgår, hvem der er henholdsvis lejer og udlejer. Dernæst huslejens størrelse, og hvornår den skal betales. Herefter bør det også fremgå, hvad der skal betales i vand, varme, el, evt. gas, depositum og forudbetalt leje. Desuden bør man også gøre sig bekendt med, hvem der har vedligeholdelsespligten, og i hvilken udstrækning den gælder.

Læs her, hvad du skal vide, inden du lejer en bolig.

Det er fornuftigt at være opmærksom på, at det er et krav for nogle regler i lejeloven, at de er specielt fremhævet i lejekontrakten, typisk med kursiv eller fed skrift, hvis de er fraveget. Det kan her være en god ide at stifte bekendtskab med reglerne i lejeloven på forhånd.

Er der flere end 6 beboelseslejligheder, kan det være ulovligt, hvis en lejer får ringere vilkår end de øvrige lejere i samme ejendom, hvis ejendommen er udlejet af samme udlejer. Det kan både være, at lejer skal betale højere boligleje, at lejemålet er tidsubegrænset eller at lejer har betalt et højere depositum. Hvis lejer har dårligere vilkår end de øvrige lejere, så kan sagen indbringes for huslejenævnet, som kan korrigere aftalen.

For det andet er det vigtigt at være klar over lejemålets udstrækning. Er lejemålet opsigeligt, og med hvilken tidsfrist, eller er det uopsigeligt, og hvor længe er det i så fald uopsigeligt? Hvis lejemålet er uopsigeligt er det selvsagt ikke muligt at opsige lejemålet i den uopsigelige periode, uanset, at lejer er fraflyttet. I dette tilfælde kan lejer risikere at blive mødt med et erstatningskrav. Det mest almindelige er en tidsbegrænset lejeaftale med et 3 måneders opsigelsesvarsel.

Hvis der er mangler ved det lejede på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, så er det fornuftigt at notere dette i aftalen. Hvis det ikke bliver noteret, så kan lejer risikere, at udlejeren senere hævder, at det er lejer, som har forårsaget de pågældende mangler. Det kan være vanskeligt for lejer at bevise, at dette ikke er tilfældet.

Det kan derudover aldrig anbefales at indgå en lejeaftale mundtligt. Efter dansk aftaleret er en mundtlig aftale lige så gyldig som en skriftlig, men det kan være meget vanskeligt, at bevise præcis hvad der er aftalt. Af denne grund kan det også kun anbefales at få alle udlejers oplysninger på skrift, eller om ikke andet i hvert fald at få denne til at bekræfte dem over mail. Det kan dog i nogle tilfælde anbefales ikke at få en lejekontrakt, da lejelovens regler så gælder i stedet. Lejeloven er i langt de fleste tilfælde gunstigere end en eventuel lejeaftale. Kvitteringen for betalt husleje, depositum eller forudbetalt husleje vil, hvis der ikke indgås en lejeaftale, virke som bevis for, at lejer har lejet ejendommen.

I lejeperioden

Opdages der fejl eller mangler ved indflytningen, har lejer 14 dage til skriftligt at reklamere over disse til udlejer. Det er udlejers ansvar, at lejemålet er i overensstemmelse med det aftalte. Det er en god idé skriftligt at rette henvendelse til udlejer, da det ellers kan være vanskeligt for lejer at bevise, at han har rettet kontakt til udlejer inden for den lovbestemte 14 dages periode.

Udlejer har som udgangspunkt ikke adgang til det lejede, og må således ikke opbevare en nøgle til det lejede eller på andre måder tiltvinge sig adgang. Hvis det bestemmes, at det lejede skal vedligeholdes, så skal der gives besked 6 måneder i forvejen. Hvis vedligeholdelsen kræver, at lejer midlertidigt fraflytter det lejede, så har udlejer pligt til at stille anden beboelse til rådighed i mellemtiden. Kun ved akut behov for renovering eller andet kan udlejer tiltvinge sig adgang. Man har som lejer ikke ret til at fremleje sin bolig, med mindre andet er aftalt med udlejer.

Det er selvsagt vigtigt, at man som lejer opfylder sin del af aftalen, bl.a. ved rettidigt at betale sin husleje. Sker dette ikke, har lejer misligholdt sin aftale, og udlejer har derefter mulighed for at gøre sine misligholdelsesbeføjelser gældende, herunder bl.a. mulighed for at sætte lejer ud. I nogle tilfælde kan man også som lejer blive mødt af et erstatningskrav.

Ved lejeperiodens afslutning

Ønsker lejer at fraflytte det lejede, hvis det lejede ikke er uopsigeligt, skal det meddeles skriftligt til udlejer. Den aftalte opsigelsesperiode er her afgørende for, hvornår lejer kan blive frigjort fra det lejede. Det normale opsigelsesvarsel er 3 måneder, men dette kan være kortere eller længere, alt efter hvad der er aftalt. Hvis man som lejer flytter inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejer bestræbe sig på at genudleje lejemålet hurtigst muligt, og hvad udlejer herefter opnår i indtægt fra en ny lejer skal fratrækkes den gamle lejers udgift.

Når lejer fraflytter lejemålet, er det vigtigt, at det efterlades i samme stand, som det blev overtaget, dog med forbehold for almindelig slitage og ælde. Det kan aldrig være et krav, at det lejede afleveres i bedre stand end det blev overtaget. Der vil i nogle tilfælde blive udarbejdet en fraflytningsrapport. Det er vigtigt, at man som lejer ikke underskriver fraflytningsrapporten, før man er bekendt med, og har accepteret, alle de krav, som udlejer måtte stille i rapporten. Der kan i ekstreme tilfælde være tale om meget omkostningsfulde opgaver. Hvis en fraflytningsrapport er underskrevet, vil man som udgangspunkt hæfte for det arbejde, som fremgår af rapporten.

Der er fornuftigt altid at få kvittering på, at man har afleveret nøglerne.

Hvis udlejer ikke senest 14 dage efter, at lejer har afleveret nøglerne, oplyser om hvilke krav, han eller hun mener, at lejer hæfter for, går disse krav tabt, og udlejer kan ikke afkræve lejer betaling herfor.

Der er som udgangspunkt huslejenævnet, der tager stilling til, om udlejers krav er rimeligt. Dette kræver dog, at nævnet kommer på besøg inden, at der er foretaget istandsættelse. Det kan her være en fordel at tage billeder af lejligheden, så dens tilstand kan dokumenteres.

På baggrund af ovenstående kan det anbefales, at man som lejer tænker sig godt om, før man skriver under på noget, både i forbindelse med indflytning, men især også i forhold til fraflytning. Det er bedst enten at kontakte en advokat eller lejernes LO, når man modtager kravet fra udlejer. Det kan ofte være svært at gøre noget ved en sag, hvis der først tages kontakt når regningerne kommer ind ad døren, ofte måneder efter, at lejer er fraflyttet.

Læs her om 7 punkter i lejeloven, som du skal kende, før du udlejer din bolig. 

Her kan du få tilbud fra advokater og jurister med speciale i lejeret