Der er flere områder, som du bør være opmærksom på, selvom du har din ejendom opført hos en ejendomsmægler, som typisk tager sig af størstedelen af tingene i forbindelse med boligsalget.
Først og fremmest skal boligen prisfastsættes. Typisk vil det være muligt at få en mægler til foretage en uforpligtende vurdering af ejendommen, men det er også muligt selv at foretage vurderingen.
Der er som udgangspunkt ingen begrænsninger for, til hvilken pris en ejendom kan vurderes, det eneste afgørende er, til hvilken pris en ejendom kan sælges. Udbudsprisen er ikke bindende, og der er derfor ikke noget til hinder for at starte højt og derefter sætte prisen ned, eller op.
Som nævnt ovenfor, så skal der, foruden prisfastsættelsen, også indhentes en række dokumenter. Dokumenterne skal indhentes, så køber har mulighed for at få et realistisk overblik over, hvilke byrder og forhold, der er forbundet med købet af ejendommen.
Når ejendommen sælges, så skal køber have en række oplysninger om ejendommen, som sætter ham i stand til vurdere ejendommens tilstand. Disse oplysninger tjener samtidig den funktion, at sælger kan blive ansvarsfri for skader ved ejendommen, som han ikke var klar over, og som ikke opdages ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten.
Der er en række dokumenter, som sælger skal præstere, førend denne kan blive ansvarsfri. Sælger skal udarbejde:
Sælgeroplysningsskema
Tilstandsrapport
Elinstallationsrapport
Erklæring om betaling af halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien, og udarbejdelse af ejerskifteforsikringstilbud
Energimærkning
Hvis alle de foregående kriterier er opfyldt, så vil sælger være frigjort fra sit 10-årige mangelsansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Det er ikke et krav, at køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring, så længe sælger har tilbudt køber det.
For det første skal sælger udfylde et sælgeroplysningsskema, som kommer til at hænge sammen med den tilstandsrapport, som en byggesagkyndig udarbejder over ejendommen.
Sælger vil skulle svare på en række spørgsmål om ejendommens faktiske tilstand, som den byggesagkyndige vil benytte i sin tilstandsrapport. Sælger vil typisk skulle oplyse om, hvilke reparationer der er udført på ejendommen.
For det andet skal der i sammenhæng med sælgeroplysningsskemaet udarbejdes en tilstandsrapport. Tilstandsrapportens formål er at afklare, i hvilket omfang den pågældende ejendoms tilstand afviger fra tilstanden af en tilsvarende intakt bygning.
Der vil i tilstandsrapporten blive foretaget en vurdering af ejendommens fysiske skader. Skader bliver rangeret efter deres væsentlighed, hvor en K0 alene er en kosmetisk skade, mens en K3 er en alvorlig skade ved ejendommen. Herimellem ligger K1 og K2.
UN repræsenterer en potentielt skade på bygningen, som den byggesagkyndige ikke har haft mulighed for at vurdere det eksakte omfang af, hvorfor den altså skal undersøges nærmere.
Som tillæg til tilstandsrapporten, bliver der fra d. 1. maj 2012 også blevet udarbejdet en hustypebeskrivelse, som sælger får udleveret sammen med tilstandsrapporten. Hustypebeskrivelsen indeholder generel information om den pågældende hustype.
Den vil typisk indeholde:
En oversigt over byggetekniske forhold, som var fremherskende på det tidspunkt, hvor huset blev bygget.
Forskellige forhold, som en køber typisk skal være opmærksom på ved den pågældende hustype.
Generelle informationer om kloaksystemet og risikoen for radon i området.
For det tredje skal der udarbejdes en elinstallationsrapport, som er resultatet af en uvildig undersøgelse af, om boligens elektriske installationer er funktionsdygtige og lovlige. Elinstallationsrapporten udføres af en autoriseret elinstallatør. Rapporten vil indeholde én af seks mulige karakterer.
For det fjerde skal sælger både indhente tilbud på ejerskifteforsikringer og samtidig tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien.
Sidst men ikke mindst, skal sælger sørge for, at der findes en gyldig energimærkning. En energimærkning er en vurdering af ejendommens energimæssige tilstand. Energimærkningen udarbejdes af en energikonsulent. Mærkningen består af to dele:
En vurdering af, hvor store energiudgifterne er ved boligen
Et besparelsesforslag, der viser hvilke forbedringer, der kan svare sig at gennemføre i boligen.
En energimærkning gælder enten 7 eller 10 år. Hvis der tidligere er udarbejdet en energimærkning, så kan denne godt genbruges, hvis perioden ikke er overskredet.
Hvis alle de foregående kriterier er opfyldt, så vil sælger være frigjort fra sit 10-årige mangelsansvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Det er ikke et krav, at køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring, så længe sælger har tilbudt køber det.
Sælger skal, foruden de ovenstående dokumenter, også indhente en ejendomsdatarapport. Ejendomsdatarapporten vil indeholde mere end 40 offentlige oplysninger om ejendommen. Rapporten købes i forbindelse med en ejendomshandel, og erstatter det kommunale oplysningsskema.
Ejendomsdatarapporten vil indeholde en lang række oplysninger, som bl.a. omhandler:
Bygninger – tilstandsrapport, energimærke, elinstallationsrapport og BBR-oplysninger mv.
Økonomi – Ejendomsskat, ejendomsværdi mv.
Planer – lokalplaner, zonestatus, planer for varmeforsyning mv.
Vand – spildevand, vandforsyning og grundvand.
Jordforurening – kortlagt og lettere jordforurening.
Natur, skov og landbrug – beskyttet natur, fredskov mv.
Bygge- og beskyttelseslinjer – skovbyggelinjer, sø- og åbeskyttelse, strandbeskyttelse mv.
Miljøsag – kommunale miljøsager.
Foruden stamoplysningerne, så er der også en række andre oplysninger, som køber skal have udleveret.
Indbefattet heri er bl.a. en tingbogsattest, som er en udskrift af ejendommens tingblad. Tingbogsattesten indeholder bl.a. en oversigt over byrder og servitutter på ejendommen. Til tingbogsattesten vedlægges servitutternes akter, hvis der er tinglyst servitutter på ejendommen.
Derudover er det formentligt en god idé at fremskaffe den seneste årsopgørelse for realkreditlån, hvis der findes sådan et.
Når der er fundet en køber til ejendommen, og sælger og køber er blevet enige om betingelserne for salget, udtrykt i en købsaftale, skal der skrives et skøde. Der henvises i øvrigt til artiklen om skøde og tinglysning.
Du behøver ikke at komme med en detaljeret beskrivelse. Vores eksperter vil validere din sag, før vi matcher dig med relevante rådgivere.