Skøde og tinglysning

Skøde

Som nævnt ovenfor, så er skødet det dokument, der indsendes til tinglysning, så køber kan få tinglyst sin ejendomsret over den nyerhvervede ejendom. Skødet skal overholde de formkrav, som findes i tinglysningsloven og tinglysningsbekendtgørelsen. For at overholde disse krav vil skødet typisk være en forsimplet version af købsaftalen, med de væsentligste oplysninger fra dette. Skødet vil indeholde navn på sælger og køber, oplysninger om ejendommen, købesum og pantehæftelser, servitutter, den offentlige ejendomsvurdering og overtagelsesdag.

Rent praktisk er skødet alene et elektronisk dokument, da tinglysningen siden 2006 har været digitaliseret. Skødet vil skulle underskrives af både køber og sælger ved brug af deres NemID.

Få 3 gratis og uforpligtende tilbud fra boligadvokater inden for 24 timer

To former for skøde

Der skelnes typisk mellem et betinget skøde og et endeligt skøde.

Det betingede skøde er, som navnet antyder, betinget af opfyldelsen af et eller flere forhold, eksempelvis købesummens betaling. Når et skøde tinglyses som betinget, så vil tinglysningsdommeren fastsætte en frist for opfyldelsen af betingelsen. Eksempelvis vil der blive fastsat en tidsfrist for, hvornår købesummen skal betales. Hvis betingelsen bliver opfyldt inden for fristens udløb, opnår køber endelig adkomst til ejendommen. Hvis betingelsen derimod ikke opfyldes, har sælgeren mulighed for at hæve aftalen.

Hvis skødet ikke tinglyses med betingelser, vil det automatisk være endeligt og således allerede fra dets tinglysning sikre købers ret til ejendommen. Hvis det derimod er tinglyst som betinget, og disse betingelser efterfølgende bliver opfyldt, vil skødet skulle modtage påtegning om, at sælger nu meddeler køber endeligt skøde, eller at køber nu tager endeligt skøde. Denne påtegning skal underskrives af både køber og sælger. Herefter skal skødet på ny sendes til tinglysning. Når det endelige skøde kommer retur fra tingretten uden anmærkninger, kan købesummen udbetales til sælger.

Tinglysning

Som beskrevet ovenfor, så er hovedformålet med at indsende skødet til tinglysning, at køber herefter er sikret sin ret over ejendommen, således at andre har mulighed for at se, at det nu er køber, der ejer ejendommen.

I de tilfælde, hvor køber ikke har tinglyst sin ret til ejendommen, vil sælger fortsat eje ejendommen ifølge tingbogen. Andre har således ikke mulighed for at se, at sælger ikke længere ejer ejendommen, og kan derfor i god tro indgå aftaler med sælger om ejendommen. Ligeledes kan sælgers kreditorer også gøre udlæg i ejendommen, hvis sælger stadig har tinglyst adkomst til denne.

De danske tinglysningsregler er skruet sådan sammen, at tinglysning er sikringsakt over rettigheder i fast ejendom. Dette betyder, at man er nødt til at tinglyse sin rettighed, eksempelvis ejendomsret eller panteret, hvis man ikke skal risikere, at denne fortrænges af andre, som stifter en konkurrerende rettighed og som tinglyser denne.

Efter tinglysningsloven har den person ret, som har ret efter tingbogen, uanset om der er stiftet andre rettigheder over den faste ejendom før. Det er altså den, som fremgår som ejer af ejendommen ifølge tingbogen, som har ret til den, uanset om en anden har købt den samme ejendom først.

Med det ovenfor anførte in mente, så gør det ikke købsaftalen mindre gyldig, at den ikke er tinglyst, men det åbner op for, at andre parter kan fortrænge købers ret. Specielt over for sælgers kreditorer er det vigtigt at tinglyse, da det ikke er et krav at en kreditor, som ønsker at foretage udlæg i en ejendom, er i god tro om, at ejendommen allerede er solgt. Heri ligger, at det er et krav, at andre aftaleerhververe er i god tro, altså, at de ikke er klar over at ejendommen allerede er solgt, når de stifter ret over denne.

På den baggrund kan køber altså risikere, hvis sælger begæres konkurs eller hans kreditorer foretager udlæg i hans ejendom for et krav mod sælger, at han mister den ejendom, som han har købt, hvis han ikke tinglyser sin ret.

Hvordan foregår processen?

  • Køber har ansvaret for at udarbejde skødet. Hvis køber har antaget en advokat er det almindeligt, at det er denne, som forestår arbejdet.
  • Køber, eller købers advokat, fremsender herefter et skødeudkast til sælger, og eventuelt dennes ejendomsmægler og/eller advokat, til godkendelse. Dette foregår normalt i form af en prøvetinglysning.
  • Når skødet er blevet godkendt af både køber og sælger, signeres det ved hjælp af NemID. Dette skridt kan også foretages af advokaten eller andre, som har fået fuldmagt til det af henholdsvis køber eller sælger.
  • Herefter kan skødet indsendes til tinglysning.

Få 3 gratis og uforpligtende tilbud fra boligadvokater inden for 24 timer