7 ting du skal vide om lejeloven, før du udlejer din bolig

Lejeloven er lavet med det formål, at beskytte lejeren som er den svage part på det private boliglejemarked. Dette betyder, at hvis du som udlejer er uopmærksom, når lejekontrakten udformes, og ikke kender de væsentligste punkter i lejeloven, kan du hurtigt risikere at ende med en evighedslejer, som har loven i ryggen. Denne artikel gennemgår derfor, hvad du som udlejer skal være opmærksom på, samt hvad du må og ikke må ifølge lejeloven.

Hvornår kan jeg opsige min lejer?

Mange tror, at så længe lejeren har boet i lejemålet i under 2 år, kan lejekontrakten opsiges uden grund. I virkeligheden er der meget få gyldige grunde til at opsige en underskrevet lejekontrakt. Dette gælder også tidsbegrænset lejemål. Som udlejer kan du faktisk kun opsige din lejer hvis:

  • Du selv agter at bo i lejemålet. Lejer har herefter en opsigelsesvarsel på 1 år, og det er naturligvis en betingelse, at du flytter ind i lejemålet, når lejer er fraflyttet.
  • Hvis ejendommen for lejemålet enten skal nedrives eller ombygges. I dette tilfælde kan lejer opsiges med 3 måneders varsel.
  • Hvis lejeren misligholder lejekontrakten, eller overtræder almindelige husordensregler om acceptabel adfærd, er du som udlejer berettiget til at opsige lejeren med en varsel på 3 måneder.

Såfremt du bor i en bolig, hvor lejer også bor – f.eks. et værelse eller et delehus, er reglerne for opsigelse meget mere lempelige, og lejer kan her opsiges med kun én måneds varsel.

Du skal altså være opmærksom på, at der er skrappe krav til, hvornår du kan opsige din lejer. Du skal ligeledes være opmærksom på, at du ikke kan omgå reglerne vedrørende 1 års opsigelsesvarsel, selvom du skriver en kortere varsel ind i kontrakten.

Hvornår kan jeg lave en tidsbegrænset lejekontrakt?

Umiddelbart er tidsbegrænset lejekontrakter ulovlige eller ugyldige. Mange udlejer udarbejder tidsbegrænset lejekontrakter på mellem 6 mdr. og 2 år, for herefter at forlænge disse kontrakter med en ny ved udløb. Dette kan man altså ikke, da det anses som at omgå reglerne.

Udlejer du flere lejemål, findes der ganske enkelt ikke én gyldig grund til at få udarbejdet en tidsbegrænset lejekontrakt. Udlejer du blot ét lejemål, skal du stadig have en meget god og særlig grund til kun at udleje i en tidsbegrænset periode. Dette kan f.eks. være, hvis du er udstationeret via dit arbejde, eller er på en længere jordomrejse. Den særlige grund skal fortsat være gyldig, hvis du forlænger den tidsbegrænset lejekontrakt med en ny. Dette kan f.eks. være, hvis du fortsat skal arbejde i udlandet.

Er der en ulovlig tidsbegrænsning i lejekontrakten, vil boligretten ophæve denne begrænsning, og pludselig sidder du med en lejer, du ikke kan opsige. Vær derfor sikker på, at grunden til en eventuel tidsbegrænset lejekontrakt holder i boligretten.

Du skal ligeledes være opmærksom på, at selv en tidsbegrænset lejekontrakt ikke kan opsiges før tid.

Hvordan opsiger jeg min lejer?

I tilfælde af at du har en gyldig grund til at opsige din lejer, f.eks. hvis din lejer ikke betaler sin husleje, som er en klar misligholdelse af lejekontrakten, er det meget vigtigt, at du følger den rette procedure.

Først og fremmest skal opsigelsen ske skriftligt. Derudover skal opsigelsen både indeholde oplysninger om opsigelsesgrunden, og om lejerens muligheder for at gøre indsigelse. Hvis lejeren mener, at opsigelsen er uberettiget, har vedkommende 6 uger til at gøre indsigelse. Fra lejeren har gjort indsigelse, har du som udlejer yderligere 6 uger til anlægge sag ved boligretten, hvis du ønsker at fastholde opsigelsen.

Formår du ikke at følge proceduren, anses opsigelsen som ugyldig, selv hvis lejeren ikke gør indsigelse.

Hvad må jeg tage i husleje?

Hvordan din husleje skal fastsættes afhænger først og fremmest af, hvornår bygningen for lejemålet er taget i brug første gang. Er bygningen taget i brug efter d. 31 december 1991, er der såkaldt fri huslejefastsættelse. Dette betyder, at du helt frit med lejer kan aftale lejen for din bolig, og når først lejekontrakten er underskrevet, kan lejeren aldrig trække dig i huslejeklagenævnet.

Er bygning derimod taget i brug før d. 31 december 1991, afhænger måden hvorpå huslejen fastsættes af, om lejemålet har beliggenhed i en kommune, som er omfattet af boligreguleringsloven, der som et yderligere supplement til lejeloven giver endnu bedre vilkår til lejerne.

For lejemål med beliggenhed i reguleret kommuner, er huslejen som udgangspunkt omkostningsbestemt. Dette betyder, at huslejen fastsættes ud for de omkostninger, der er forbundet med driften af ejendommen. Omkostningerne inkluderer altså dine udgifter forbundet med lejligheden som f.eks. skatter, afgifter, renter, administration, forsikring, vedligeholdelse. Derudover tillægges der også et procentvis afkast til dig.

For lejemål i kommuner som ikke er reguleret, fastsættes lejen efter ”det lejedes værdi”. Det lejedes værdi findes ved at sammenligne huslejen med andre lignende boliger i kvarteret, som ligeledes er omfattet af de samme regler i lejeloven. 

Forhåndsgodkendelse af Huslejenævnet

Selvom ovennævnte gennemgang af lejelovens kompliceret regler vedr. huslejefastsættelse var forsimplet, er der ikke noget at sige til, hvis du stadig er en smule forvirret. Hvis du ønsker, at være helt sikker på at du fastsætter huslejen korrekt, kan man hos Huslejeklagenævnet få en forhåndsgodkendelse, der sikrer dig, at huslejen ikke bliver sænket, hvis din lejer en dag skulle hive dig i Huslejeklagenævnet.

Efter den nye lejelov i 2015 er trådt i kraft, koster en forhåndsgodkendelse nu kun 500 kr. Hvorimod det tidligere kostede 3.500 kr.

I hvilken stand skal lejer aflevere lejemålet ved fraflytning?

Efter den nye lejelov er trådt i kraft, kan du ikke længere kræve, at lejer ny istandsætter lejemålet ved fraflytning. Nu kan du kun kræve, at leje udfører det, der kaldes normalistandsættelse. Dette indebærer nødvendig hvidtning, maling, tapetsering samt mellemslibning og lakering af gulve, hvis der er behov for dette.

Med andre ord er det altså ikke længere hensigtsmæssigt at totalrenovere dit lejemål, inden din nye lejer flytter ind, da du ikke kan kræve, at lejemålet er i samme stand, når lejer fraflytter.

Husk ind- og fraflytningsrapport

En anden ændring den nye lejelov har medført, er at det nu er obligatorisk for udlejere, at få udført et indflytnings- og fraflytningssyn, hvortil der hver gang udarbejdes en synsrapport. Såfremt du ikke gør dette, vil du ikke kunne gøre istandsættelseskrav gældende mod lejer ved fraflytningen. Det er derfor rigtig vigtigt, at du husker dette.

Derudover kan det kun anbefales at fotodokumentere lejemålets stand, således at man undgår eventuelle tvister ved fraflytningen, der bunder i to subjektive holdninger til, hvor rent og pænt lejemålet var ved indflytningen. 

Posted: 18 Jan, 2016

Ageras yder ikke individuel økonomisk eller juridisk rådgivning, men samarbejder i stedet med advokater og revisorer, der kan hjælpe dig videre. Udfyld formularen herunder og modtag tilbud fra professionelle rådgivere indenfor ganske kort tid.

Klik her for at få tilbud fra advokater og revisorer