Bolighandel fra A - Å

At købe en bolig er for de fleste menneskers vedkommende en stor oplevelse, som kun sker ganske få gange i løbet af livet. Men netop den manglende erfaring udgør en stor risiko, når førstegangskøbere skal manøvre sig forbi de mange potentielle faldgruber, som der eksisterer ved en bolighandel. Denne side gennemgår de basale elementer af en bolighandel, som du minimum bør have styr på. Det er nemlig vigtigt at kende til de forskellige former for lån, som fx realkreditlån og vigtigheden af en boligadvokat i forhold til advokatforbehold osv. som kan spare dig for mange problematikker.

1. Inden du taler med banken: Få styr på økonomien

Inden du bliver forgabt i drømmeboligen, bør du som det første have styr på din økonomiske situation, og dette er vel og mærke, inden du overhovedet taler med banken. For at spare din egen tid, bør du derfor se på, om du har luft nok i din økonomi til overhovedet at købe en bolig på nuværende tidspunkt. Dette kan du gøre ved at udregne hhv. dit rådighedsbeløb samt din gældsfaktor. Disse to værdier vil bankerne nemlig bruge, når de vurderer, hvorvidt din økonomi hænger tilstrækkeligt sammen.

Rådighedsbeløb

Dit rådighedsbeløb bør som minimum være 5.000 kr. om måneden. Er i et par, som overvejer at købe en bolig, kan i nøjes med et rådighedsbeløb på minimum 8.500 kr. Har du hjemmeboende børn, skal du yderligere have et rådighedsbeløb på 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn.

Gældsfaktor

Gældsfaktoren illustrerer, hvor kreditværdig du er. Du udregner din gældsfaktor ved at dividere din samlede gæld med din bruttoindkomst. Husk at du skal medregne din samlede gæld – dvs. alt fra kassekredit til billån. Jo lavere din gældsfaktor er jo bedre.

Køber du en ejerbolig, må din gældsfaktor maksimalt være på 3,5 X husstandens indkomst før skat. Køber du en andelsbolig, må din gældsfaktor maksimalt være på 1,5 X husstandens indkomst før skat.

Så langt så godt. Men inden du aftaler et møde med banken, bør du forberede dig bedst muligt ved også at udarbejde et gennemtænkt budget, hvor du tager højde for dine udgifter. Kender du ikke alle beløbene i budgettet, kan du nøjes med et realistisk overslag. Det signalerer overskud og overblik at kunne fremvise banken et gennemtænkt budget.

2. Finansiering: Hvor låner du pengene

Mange førstegangskøbere ved ikke, at et boliglån typisk består af flere dele. Hvis du er som flest, og skal låne penge for at få fingrene i nøglerne til drømmehuset, må du både forbi en bank og et realkreditinstitut.

  • Realkreditlån
    Du kan typisk for lov at belåne op til 80% af boligens salgsværdi med et realkreditlån. Som sikkerhed tager realkreditinstituttet pant i din bolig med 1. prioritet. Således er realkreditinstituttet de første til at få deres penge tilbage, hvis du skulle gå konkurs, og boligen havner på tvangsauktion. Realkreditinstituttet løber derfor en meget lille risiko.
     
  • Banklån
    Bankerne tilbyder typisk at låne op til 15% af det totale finansieringsbehov. Ligesom realkreditinstituttet tager banken pant i din bolig men i den såkaldte 2. prioritet. Banken påtager sig derfor en større risiko end realkreditinstituttet, hvorfor at lånet typisk også vil være dyrere.
     
  • Udbetaling
    Du kommer ikke udenom ikke selv at skulle have penge op af lommen. Selvom man godt kan låne til selve udbetalingen, vil banken typisk kræve, at du selv lægger minimum 5% af boligens værdi i udbetaling. Du kan selvfølgelig også lægge mere, hvilket vil gøre dine lån billigere.

3. Inden du indgår en låneaftale

Det er ikke alle, der får lov at låne penge i banken, og derfor glemmer rigtig mange, at en bank basalt set blot er en butik, som tilbyder en service. Forbrugerne har en tendens til at være for fokuseret på, hvorvidt de overhovedet får lov at låne, at de glemmer at være kritiske over for det produkt, som de i virkeligheden køber af bankerne.

Fokuser på den Årlige Omkostning i Procent

Er det første gang du låner penge i banken, kan det hurtigt blive overvældende at jonglere rundt med de mange forskellige løsningsforslag. Men der er særligt ét nøgletal, du bør holde fokus på.

ÅOP står for den Årlige Omkostning i Procent, og tallet illustrerer den samlede omkostning, som du betaler for lånet hvert år. Tallet inkluderet således renter, gebyrer og andre skjulte omkostninger. Netop for at sikre gennemsigtighed for forbrugerne, er bankerne af loven forpligtiget til at oplyse dig ÅOP på deres lån.

Du bør naturligvis altid gå efter det lån med den laveste ÅOP. Dog kan du kun sammenligne forskellige låns ÅOP, hvis størrelsen på lånene og løbetiden er den samme. Et lån med en kortere løbetid, vil have en højere ÅOP sammenlignet med et lån med en lang løbetid, da omkostningerne fordeles over færre rater.

Står du med to ens lån med samme ÅOP, bør du vælge det med den højeste rente. Det skyldes, at i modsætning til gebyrer kan renter trækkes fra i skat og dermed spare dig penge.

Nogle banker tilbyder deres kunder et endnu billigere lån, hvis de også overtager dine forsikringer og pensioner, men her begynder regnestykket at blive uigennemskueligt, og du bør derfor regne nøje i gennem, hvorvidt sådan en aftale er fordelsagtig for dig.

Det kan derfor hurtigt betale sig for dig at sammenligne to eller flere banker, før du låner penge.

Om løbetid og renter

ÅOP gennemsigtiggøre dine samlede udgifter ifm. finansieringen, men det betyder ikke, at du skal se bort fra andre vigtige faktorer, som f.eks. løbetiden og renterne.

Løbetiden eller lånperioden handler om, hvor lang tid du vil være om at betale lånet af. Du kan typisk vælge en løbetid på mellem 10 og 30 år. Jo kortere en løbetid du vælger, desto billigere vil lånet også være, da lånet afvikles hurtigere. Til gengæld vil du også sidde meget hårdere i det, da den månedlige ydelse vil være højere.

Du skal også forholde dig til lånets rentetype. Her kan du vælge mellem en fast rente eller en variabel rente. Ved en fast rente betaler du den samme rente gennem hele lånets løbetid. Dette er det sikre valg, da du ikke vil blive påvirket, hvis renten pludseligt stiger. Du vil til gengæld heller ikke nyde godt af et eventuelt rentefald. Typisk vil en variable rente over en længere periode være billigere end den faste rente, men denne løsning stiller nogle krav til din økonomi, da renten i visse perioder vil være høj.

4. Boligadvokaten er en god investering

En bolighandel er en kompliceret proces, som for almindelige dødelige kræver professionel assistance. Spørgsmålet er ikke, hvorvidt du har behov for hjælp, men hvor meget hjælp du har behov for. Det kan nemlig hurtigt blive en dyr fornøjelse at spare ekspertisen væk, så det kan være en fordel at benytte sig af det såkaldte advokatforbehold.

Er drømmeboligen skøn udenpå såvel som indeni?

Drømmeboligen er fundet, og det kan kun gå for langsomt med at få underskrevet den købsaftale – eller kan det? For at undgå ubehagelige overraskelser bør du sammen med din boligadvokat gennemgå en række forhold, som sikrer dig, at drømmeboligen virkelig også er drømmeboligen.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport beskriver boligen relative tilstand, og er med til at belyse skjulte byggetekniske fejl og mangler. Bemærk at rapporten ikke inddrager almindeligt slid.

Selvom det ikke er lovpligtigt for sælger at udarbejde en tilstandsrapport, hører det til sjældenhederne, at man ikke få denne udarbejdet – og med god grund. Er der ikke udarbejdet en tilstandsrapport, kan sælger holdes ansvarlig for eventuelle skjulte fejl og mangler. Ligeledes kan man ikke tegne en ejerskifteforsikring, hvis ikke der er udarbejdet en tilstandsrapport. Det er derfor i både sælger og købers interesse, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport.

Det vil også altid være en god idé at få din boligadvokat til at gennemgå tilstandsrapporten. Boligadvokaten kan med sin ekspertise udpege særlige forhold i tilstandsrapporten, som bør belyses nærmere, og i nogle tilfælde vil boligadvokaten ligefrem rådgive dig til at hyre din egen byggesagkyndige til at gennemgå boligen.

Elinstallationsrapport

Elinstallationsrapporten ligner tilstandsrapporten, og den har også det samme karaktersystem. Elinstallationsrapporten vurderer alle synlige elinstallationer i boligen, og foretager stikprøvekontrol af stikkontakter, afbrydere og lampetudtag.

Ligesom tilstandsrapporten er elinstallationsrapporten ikke lovpligtig, men også her fraskrives sælges sit ansvar for eventuelle usete fejl og mangler, da vedkommende som udfører rapporten holdes ansvarlig. Derudover er også elinstallationsrapporten obligatorisk, hvis man ønsker at tegne en ejerskifteforsikring.

Energimærket

Det er i Danmark lovpligtigt at have et energimærke på ejendommen. Et energimærke giver et overblik over ejendommens energiforbrug, og hermed indsigt i hvor meget det koster at holde drømmeboligen varm. Energimærkningen indeholder også en oversigt over ting man med fordel kan udskifte eller renovere for at optimere boligens energiforbrug.

Det er sælger, som er ansvarlig for energimærkningen. Er der tale om en lejlighed er det foreningen for ejendomskomplekset, altså enten en ejerforening eller en andelsboligforening, som er ansvarlig for energimærkningen af ejendommen.

Akkurat som ved tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten gennemgår din boligadvokat også energimærkningen og rådgiver dig, såfremt der er behov for det.

Servitutter

En servitut er, udover at være et sjovt ord, en form for begrænsning for ejeren på den ejendom, hvor servitutten er tinglyst. En servitut er således en indskrænkning af din råderet over ejendommen, som du er ved at købe. Dette lyder frygteligt farligt, men det behøver det ikke at være. Således findes der i mange tilfælde tinglyste servitutter på ejendomme.

Det er dog vigtigt, at din boligadvokat følger op på, om alle tinglyste servitutter på ejendommen er oplyst af sælger og heraf fremgår af købsaftalen. Derudover er det advokatens opgave, at gøre dig opmærksom på hvad disse servitutter betyder for dig som ejer af ejendommen. Er ejendommen således totalt fredet, er dette ret væsentligt.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen er ej lovpligtig, men kan vise sig relevant for både dig og sælger. Forsikringen dækker i tilfælde af, at der er fejl i boligen, som ikke er fremført i den udarbejdet tilstandsrapport eller elinstallationsrapport. Forsikringen dækker således ikke fejl og mangler, som du har haft kendskab til inden overtagelsen. Her er det din egen opgave i samarbejdet med boligadvokaten at forhandle eventuelle prisafslag eller at få sælger til at udbedre disse.

Ejerskifteforsikringen kan altså spare dig for mange penge. Det er dog ikke altid nødvendigt med en ejerskifteforsikring. En boligadvokat vil således kunne rådgive dig, ift. hvorvidt du har behov for en.

Få 3 gratis og uforpligtende tilbud fra boligadvokater i dit nærområde

6. Købsaftalen

Allerede nu har vi gennemgået en række punkter, hvor boligadvokaten hurtigt kan vise sig som en god investering. Vi har også før nævnt, at det ikke handler om, hvorvidt du skal have juridisk bistand fra en boligadvokat - men hvor meget juridisk bistand. Vi anbefaler, at du som minimum tilknytter en advokat, der kan berigtige ejendomshandlen. Dvs. at advokaten sørger for, at handlen gennemføres og afsluttes, i overensstemmelse med hvad der er aftalt. Derudover gennemgår advokaten købsaftalen for eventuelle fejl og mangler. Sidstnævnte opgave er meget vigtig, eftersom købsaftalen oprindeligt er udfærdiget af ejendomsmægleren, og man kan derfor risikere, at aftalen tilgodeser sælgers økonomiske og juridiske interesser. Boligadvokaten vil derimod arbejde for dine interesser, og selv hvis advokaten skulle overse noget, vil dennes forsikring dække eventuelle tab, som du senere måtte lide. Sparer du derimod advokaten væk, hænger du selv på regningen, hvis du overser noget i købsaftalen og dermed din bolighandel.

Tinglysning af skødet

Købsaftalen indeholder alle detaljer og vilkår om handlen, og vedkommer derfor kun sælger og køber. Skødet derimod er en forsimplet købsaftale, og er således det offentlige bevis på, hvem som har ejendomsretten over boligen. Alle kan i princippet skrive skødet, men det er meget vigtigt, at skødet overholder en række juridiske krav. Hvis skødet skrives forkert, kan du ende med juridiske problemer, da du ikke vil kunne bevise, at du er den retmæssige ejer af boligen. Dette betyder bl.a. at du ikke vil kunne tage lån i boligen. Derfor anbefales det, at man lader en advokat skrive skødet og tinglyse det.

Tinglysningen er selve offentliggørelsen af skødet, hvor det bliver tinglyst i den offentlige tingbog. I Danmark er man overgået til digital tinglysning, hvorfor der ikke længere findes fysiske skøder.

Refusionsopgørelsen

Sidst men ikke mindst står advokaten typisk også for refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelsen foretages som det sidste under en ejendomshandel, og er blot en opgørelse over sælger og købers økonomiske mellemværende. Ejendommens indtægter og udgifter fordeles således, at overtagelsesdatoen også er skæringsdatoen. Derfor aflæser man på overtagelsesdatoen diverse forbrugsmålere som f.eks. vand og el.

Refusionsopgørelse afhænger af den enkelte ejendom, men herunder kan du se nogle af de typiske ting, som figurerer på opgørelsen:

  • Ejendomsskatter
  • Vand- og vandafledningsafgift
  • Kontingent til grundejerforening
  • Fællesudgifter til ejerforening
  • El og varme 

7. Kan jeg annullere mit boligkøb?

Drømmeboligen er inde for rækkevidde, og pludseligt går alting lidt for stærkt, og man har underskrevet aftalen. Men kan man fortryde en underskrevet købsaftale? Ja det kan man heldigvis godt.

Har sælger endnu ikke underskrevet aftalen, skal du blot meddele sælger, at du trækker dit bud tilbage. Dette koster dig ikke noget, og er ganske ukompliceret.

Har sælger derimod også underskrevet købsaftalen, er reglerne anderledes, da købsaftalen er bindende. Du kan dog fortryde op til seks hverdage efter at aftalen er indgået, hvis du giver sælger besked herom. Dette er dog ikke gratis, da du er forpligtiget til at betale 1% af den samlede købssum til sælger som kompensation. Dette kan altså hurtigt løbe op i mange tusinde kroner.

Men du kan undgå denne hovedpine ved at få tilføjet et advokatforbehold til købsaftalen. Med et advokatforbehold kan du trygt underskrive købsaftalen, og stadig komme ud af denne uden at skulle betale en godtgørelse til sælger.

Med et advokatforbehold i købsaftalen har du typisk mellem 3-5 hverdage at komme med indsigelser i. Advokatforbeholdet er en fornuftig løsning, når ejendomsmægleren presser på for en underskrift, og man er bange for at miste drømmeboligen i sidste øjeblik. Du kan derfor trygt skrive under på en købsaftale med et advokatforbehold, og først derefter få en advokat til at gennemgå købsaftalen.

Få 3 gratis og uforpligtende tilbud fra boligadvokater i dit nærområde inden for kun 48 timer

 

Posted: 02 Mar, 2020

Ageras yder ikke individuel økonomisk eller juridisk rådgivning, men samarbejder i stedet med advokater og revisorer, der kan hjælpe dig videre. Udfyld formularen herunder og modtag tilbud fra professionelle rådgivere indenfor ganske kort tid.

Klik her for at få tilbud fra advokater og revisorer