Det skal du vide, inden du lejer en bolig

Uanset om du lejer en almen bolig, hvor du er beskyttet af almenlejeloven, eller om du lejer en privat bolig, og heraf er beskyttet af lejeloven, er der en række ting, du som lejer skal være opmærksom på, selvom loven umiddelbart er på din side. Denne artikel gennemgår nogle af de mest almene ting, som du skal være opmærksom på, inden du lejer en bolig.

Sådan skal huslejen fastsættes

Konceptet for almene boliger er, at ingen skal tjene på lejen. Lejen fastsættes derfor efter almenlejelovens balancelejeprincip. Dette betyder, at den samlede husleje for boligerne i den pågældende boligforening, fastsættes efter afdelingens driftsomkostninger. Der må således ikke budgetteres med et overskud. Lejen fastsættes derfor en gang om året i den pågældende afdeling, baseret på afdelingens driftsbudget for det kommende år. Udover selve lejen, kan udlejer også kræve betaling for f.eks. vand, varme, internet og tv.

For folk som lejer en privat bolig, og som er underlagt lejeloven, afhænger lejefastsættelsen først og fremmest af, hvornår lejemålet er opført. Såfremt bygningen er taget i brug efter d. 31 december 1991, er der fri aftaleret, og der er derfor intet loft over, hvad udlejeren må kræve i leje.

Det er derfor en god idé at tjekke huslejeniveauet, da du ikke kan klage til huslejenævnet over en for høj leje, selvom din nabo, som har præcis den samme lejlighed, betaler meget mindre.

Såfremt dit lejemål er taget i brug før d. 31 december 1991, afhænger måden hvorpå lejen fastsættes af, om kommunen, hvor lejemålet har beliggenhed, er omfattet af boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven gælder kun i nogle kommuner, men overordnet set er boligreguleringsloven en yderligere beskyttelse for lejere på det private udlejningsmarked.

For lejemål i kommuner hvor boligreguleringsloven er gældende, er huslejen som udgangspunkt omkostningsbestemt. Det vil sige, at huslejen ligesom for almene boliger er baseret på omkostningerne for driften af ejendommen. Omkostningerne inkludere udlejerens udgifter til skatter, afgifter, rengøring, administration, forsikring og vedligeholdelse. Ydermere tillægges der også et afkast til udlejeren.

For lejemål i kommuner hvor boligreguleringsloven ikke er gældende, er huslejen fastsat efter lejelovens regler. Her fastsættes huslejen efter ”det lejedes værdi”. Det lejedes værdi findes ved at sammenligne huslejen med andre lignende boliger i kvarteret, som ligeledes er omfattet af de samme regler i lejeloven.

Er flyttesyn obligatorisk?

Efter lejeloven i 2015 er blevet ændret, er det nu obligatorisk for udlejere, som udlejer mere end én bolig at få udført et indflytnings- og fraflytningssyn, hvortil der hver gang udarbejdes en synsrapport. Såfremt udlejeren ikke overholde reglerne, vil udlejeren ikke kunne gøre istandsættelseskrav gældende mod lejer ved fraflytningen.

For almene boliger, som er underlagt almenlejeloven, er det ligeledes obligatorisk at få lavet et flyttesyn ved ind- og fraflytning.

Alle fejl og mangler skal fremgå af rapporten, og opdager du yderligere fejl og mangler, er det vigtigt at du inden for 14 dage, skriftligt gør udlejeren opmærksom på dette. Alle fejl og mangler, som ikke fremgår af rapporten, kan udlejeren kræve istandsat af dig ved udflytning, og det kan dermed koste dit depositum.

Selv med en synsrapport er det vigtigt at kunne dokumentere lejemålets tilstand ved indflytningen. Det er derfor også en god idé at tage en masse billedere af lejemålet ved indflytningen.

Hvilke rettigheder har du, når udlejer opsiger lejemålet?

Først og fremmest skal du være opmærksom på, at udlejer ikke kan opsige lejemålet uden en rigtig god grund. Lejer du et hus eller en ejerlejlighed, kan udlejer normalt kun opsige lejemålet, fordi udlejeren selv ønsker at komme tilbage og bo i lejemålet. Andre årsager til at opsige lejemålet, vil være ugyldige, og det er uanset hvor længe du har boet i lejemålet. Mange tror nemlig, at så længe du har boet i lejemålet i under 2 år, kan udlejer opsige lejemålet uden nogen grund. Dette er altså forkert. Heller ikke når der er tale om tidsbegrænset lejemål, kan udlejeren som udgangspunkt ikke opsige lejekontrakten før tid.

Såfremt udlejer har en gyldig grund til at opsige lejemålet, tror mange ligeledes, at de kan få deres lejekontrakt opsagt med 3 måneders varsel. Dette er desværre en sejlivet myte, som faktisk bliver brugt i praksis af mange udlejere.

Faktum er, at man som lejer som udgangspunkt har krav på, at modtage en varsel et helt år før du skal fraflytte lejemålet, og dette er igen, uanset hvor længe du har boet i lejemålet. Du skal dog være opmærksom på, at du kan opsiges med blot en måneds varsel, hvis du kun lejer et værelse i udlejers bolig.

I tilfælde af at du ikke betaler din husleje, eller forsømmer andre aftalte forhold i lejekontrakten, er der nogle helt andre regler gældende naturligvis.  

Hvem har vedligeholdelsespligten?

Igen kommer det an på, om du lejer en privat bolig eller almen bolig.

For private boliger, som er underlagt lejeloven, er det umiddelbart altid udlejeren der har den indvendige vedligeholdelsespligt. For at dække dette, opkræver udlejeren ud over huslejen et beløb på 43 kr. årligt pr. kvadratmeter. Beløbet sættes ind på en vedligeholdelseskonto, og tilhører udelukkende udlejeren. Udlejeren har fuldført sin vedligeholdelsespligt, når det samlede beløb på vedligeholdelseskontoen er brugt. Vedligeholdelsespligten inkluderer:

  • Maling
  • Hvidtning
  • Tapetsering
  • Gulvbehandling

For almene boliger, kan bestyrelsen i den pågældende afdeling vælge 3 forskellige løsninger til at afgøre, hvem som har vedligeholdelsespligten. Løsningen som bestyrelsen vælger, gælder for samtlige boliger i den pågældende afdeling.

  • A-ordningen: Vedligeholdelsespligten påhviler lejeren også ved fraflytning. Lejeren sørger for, og betaler udgifterne til vedligeholdelsen, som inkluderer de samme ting som for private boliger.
  • B-ordningen: Lejen indbetaler til en vedligeholdelseskonto, og udførelsen af vedligeholdelsen påhviler afdelingen.
  • A-ordningen med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb): Ligesom ved A-ordningen står lejeren for vedligeholdelsen. Dog betaler lejeren et NI-beløb ved fraflytningen, som via boligorganisationen bliver givet videre til den nye lejer til istandsættelse ved indflytning.

Du kan læse meget mere om dine rettigheder som lejer her

Posted: 14 Jan, 2016 (Updated: 10 Sep, 2018)

Ageras yder ikke individuel økonomisk eller juridisk rådgivning, men samarbejder i stedet med advokater og revisorer, der kan hjælpe dig videre. Udfyld formularen herunder og modtag tilbud fra professionelle rådgivere indenfor ganske kort tid.

Klik her for at få tilbud fra advokater og revisorer