Guide til forældrekøb – 7 gode råd inden købet

Det har aldrig været sværere for de unge studerende at finde en bolig i de danske studie- og universitetsbyer. Især i København og Aarhus befinder mange unge studerende sig i en håbløs boligsituation. Derfor er forældrekøb igen blevet ganske populære, og således køber flere og flere forældre en lejlighed i de større byer med henblik på at leje denne ud til deres børn.

Men inden du gør en ende på dit barns desperate boligjagt, og måske endda selv øjne muligheden for en god investering, er der en række forhold som du bestemt bør overveje, inden du begynder at kaste penge efter en lejlighed til dit barn.

Der er altid en risiko

At investere i fast ejendom vil altid være forbundet med en vis risiko – en risiko som du bør have med i dine overvejelser, hvis du overvejer et forældrekøb. Markedet vil altid gå op og ned, og din primære motivation for forældrekøbet bør ikke bunde i en potentiel økonomisk gevinst. Du skal lave et forældrekøb primært med henblik på at hjælpe dit barn med at finde en bolig. Du skal have forståelse for den økonomiske risiko dette medfører.

Må du overhovedet udleje ejendommen?

Du har fundet drømmeboligen til dit barn, og det ligner tilmed en god investering. Men inden du bruger for mange ressourcer på en lejlighed, bør du som noget af det første undersøge, hvorvidt du overhovedet må udleje den.

Selv hvis der er tale om en ejerlejlighed, kan du risikere, at ejerforenings vedtægter eller de tinglyste servitutter på ejendommen begrænser dine muligheder for udlejning. Det er dog yderst sjældent, at det er tilfældet for ejerlejligheder, og såfremt der intet står i vedtægterne eller i servitutterne, er udlejning tilladt.

Overvejer du at købe en andelsbolig, er det en anden sag. Her er det langt mere normalt, at andelsboligforeningen pålægger bopælspligt for andelshaver, og således begrænser muligheden for udlejning. Heldigvis ændrer flere og flere andelsboligforening deres vedtægter, således at det er muligt at udleje til nærmere slægtninge og dermed foretage et forældrekøb. Er dette tilfældet, skal du dog være opmærksom på, at dette betyder, at dit barn ikke kan fremleje et værelse. Der findes dog også andelsboligforeninger, hvor der ingen begrænsninger er ift. udlejning og fremleje.

Husk derfor altid at tjekke vedtægter og servitutter i gennem inden du foretager et forældrekøb.  

Husk kontrakten

Selvom det måske kan virke en smule overdrevet, er det en rigtig god idé at få udfærdiget en formel lejekontrakt mellem dig og dit barn. Lejekontrakten sikrer først og fremmest, at der er styr på de juridiske forhold. Derudover skal dit barn også bruge en lejekontrakt for at kunne søge boligsikring. Ydermere er lejekontrakten særlig relevant, hvis dit barn fremlejer et værelse, da lejekontrakten hermed muliggør, at man som udlejer kan opsige hele lejemålet på én gang. Du kan finde diverse standard lejekontrakter på nettet, men såfremt du vil være helt sikker på at have styr på de juridiske forhold, kan du med fordel kontakte en boligadvokat.

Huslejen skal fastsættes korrekt

På grund af det familiære forhold mellem udlejer og lejer tror mange fejlagtigt, at de selv kan fastsætte lejen som det passer dem. Men faktum er, at aftalen skal ses som en ganske normal lejeaftale, og den er derfor omfattet af lejeloven. Derfor er der også regler for, hvor lav og hvor høj lejen må være.

Sætter du huslejen for lavt, risikerer du, at SKAT kontakter Huslejenævnet, med henblik på at få vurderet hvorvidt lejen er rimelig. Bliver huslejen vurderet til at være for lav, bliver du beskattet af differencen mellem den for lave husleje, og hvad lejen burde være ifølge markedet.

Du skal naturligvis heller ikke sætte huslejen for højt. Udover at dette betyder unødvendige høje omkostninger for dit barn, medfører dette også et lavere nettounderskud for dig at trække fra i skat.

Huslejen skal derfor være fastsættes rimeligt, og svare til den leje man ser i lignende udlejningsejendomme i området. Du kan derfor med fordel besøge diverse boligportaler for at danne dig et overblik over lejeniveauet i området. Vil du være helt sikker på, at din husleje fastsættes korrekt, kan du enten kontakte en revisor eller en boligadvokat, eller du kan få en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet.

Få styr på de skattemæssige forhold

Når du udlejer en ejendom, skal du naturligvis betale skat af lejeindtægten. Det samme er også tilfældet, selvom dit barn er lejer. Foretager du dig et forældrekøb, skal du altså også forholde dig til, hvilken af de 3 eksisterende beskatningsformer du vil anvende.

De 3 beskatningsformer er den normale personskatteordning, virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen. Det kan i langt de fleste tilfælde bedst betale sig at anvende én af de to sidstnævnte beskatningsformer, hvorfor de også er langt mere populære end den normale personskatteordning.

  • Personskatteloven: Ved denne model gør du som sådan en ikke noget særligt. Akkurat som du plejer, beskattes du af din personlige indkomst, som i dette tilfælde er din lejeindtægt fratrukket dine ejerudgifter som f.eks. ejendomsskat, fællesomkostninger, udgifter til vedligeholdelse mv. Du betaler altså op til 52% i skat af overskuddet, og derudover betaler du også 8% i arbejdsmarkedsbidrag. Det er derfor meget sjældent den mest fordelagtige beskatningsform ved et forældrekøb.  
     
  • Virksomhedsskatteordningen (VSO): Selvom navnet måske antyder det, så forudsætter den ordning ikke, at du har en virksomhed. Denne ordning holder blot din privatøkonomi adskilt fra ejendommens indtægter og udgifter, som hvis du rent faktisk havde en virksomhed. Fordelen ved virksomhedsskatteordningen er, at du kan trække ejendommens eventuelle underskud fra din personlige indkomst, og især i opstarten er det ikke utænkeligt, at ejendommen vil genere et underskud pga. mange enkeltstående udgifter. Den helt store fordel består af, at dine renteudgifter også inkluderes som en del af udgifterne i regnestykket, og man udnytter således rentefradraget til fulde. Denne løsning er især fordelsagtig, hvis du betaler topskat, og har finansieret købet af ejendommen via et bank- eller realkreditlån. Bemærk at VSO ikke kan anvendes, hvis du har købt en andelsbolig, da du ses som aktionær og ikke ejer.
     
  • Kapitalafkastordningen (KAO): Denne beskatningsform ligner meget virksomhedsordningen. Forskellen består i, at man ved KAO beregner et kapitalafkast af lejlighedens værdi, som så fratrækkes dit årlige overskud og modregnes dine renteudgifter – dit overskud bliver således mindre, men det gør dine renteudgifter også. Fordelen er, at man flytter det højt beskattede overskud til de lavt beskattede renteudgifter. Af samme årsag som ved VSO kan du ikke benytte KAO, hvis der er tale om en andelsbolig.

Det handler om at holde tungen lige i munden, når du skal vælge beskatningsform. De mange udtryk og skatteregler, kan for de fleste virke uoverskuelige. Derfor anbefales det, at du kontakter en revisor, når du skal vælge beskatningsform. Ydermere bør du også konsultere en revisor, når du efterfølgende også skal udfylde din selvangivelse, da både VSO og KAO indeholder nogle regnskabsmæssige krav, som rækker udover den normale selvangivelse.   

Læs her: 7 ting du skal vide om lejeloven, før du udlejer din bolig.

Hvad må du trække fra?

At foretage et forældrekøb er selvsagt ikke gratis. Udover selve købsprisen på lejligheden er der en lang række udgifter forbundet med driften af ejendommen – udgifter som du kan trække fra.

Helt præcist må du trække ejendommens driftsmæssige omkostninger fra, inden du betaler skat af lejeindtægten. Dvs. omkostninger som ejerforeningsbidrag, ejendomsskatter, renter, afdrag og vedligeholdelsesudgifter. Det er vigtigt, at du sondrer mellem vedligeholdelse og forbedringer, da sidstnævnte ikke kan trækkes fra i skat. Hvor vedligeholdelse er aktiviteter, der foretages for at opretholde ejendommens stand og forebygge forfald, er forbedring aktiviteter, som gør ejendomme mere værd.

Der findes dog alligevel en lille særregel, der gør det muligt at trække forbedringer fra. Således må du inden for de første 3 år trække udgifter til istandsættelse fra, så længe udgifterne ikke overstiger 25% af den årlige husleje ekskl. varmebidrag.

Husk boligadvokaten - som ved enhver anden bolighandel

Forældrekøb er som alle andre bolighandler fyldt med potentielle økonomiske faldgruber, der kan have negative konsekvenser for din privatøkonomi mange år frem. I gennemsnit indeholder en ejendomshandel mere end 150 sider, og derfor bør du altid konsultere en boligadvokat. Boligadvokaten fungerer som en uvildig rådgiver, og belyser således de juridiske, skattemæssige og økonomiske konsekvenser af forældrekøbet. Ydermere kan boligadvokat også bistå med hjælp til en lang række konkrete opgaver, som f.eks. gennemgang af købsaftalen eller den pågældende andelsboligforening, udarbejdelse af skødet og tinglysning af dette mv. 

 

Posted: 10 Aug, 2016 (Updated: 10 Sep, 2018)

Ageras yder ikke individuel økonomisk eller juridisk rådgivning, men samarbejder i stedet med advokater og revisorer, der kan hjælpe dig videre. Udfyld formularen herunder og modtag tilbud fra professionelle rådgivere indenfor ganske kort tid.

Klik her for at få tilbud fra advokater og revisorer